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平成27年 問34-2 8種制限 瑕疵担保責任の特約制限

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【問題】
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。

 

>解答と解説はこちら

【問題】
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。

 

【解答】
×

【解説】

まず、宅建業者Aが売主、非宅建業者Bが買主なので、8種制限の適用があります。

そして、原則、宅建業者は、自ら売主(買主:宅建業者以外)となる売買契約において、
「民法の瑕疵担保責任」の規定よりも買主に不利となる特約はしてはいけません

ただし、例外として、宅建業者が瑕疵担保責任を負う期間を、「物件を引渡した日から2年以上」とする特約は有効です。

本問の「引渡しから1年間とする」特約は、 「引渡してから2年間」より短く買主にとって不利な特約です。

したがって、本特約は無効です。

そして、特約が無効となると、民法の原則に立ち返り、瑕疵担保責任を負う期間は、善意無過失の買主が瑕疵の事実を知ってから1年となります。

本問は「当該建物の引渡しの日から2年間」となっているので誤りです。

少し分かりづらいかもしれないので、「個別指導プログラム」では、民法の規定もまとめて結局どういうことなのかを整理しています!

これが頭に入っていれば、瑕疵担保責任の特約制限のヒッカケ問題でも十分対応できるので、こっちを覚えておきましょう!!

(瑕疵担保責任についての特約の制限)宅建業法第40条
1 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条 において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

(売主の瑕疵担保責任)民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

(地上権等がある場合等における売主の担保責任)民法第566条
1 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3 前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。


平成27年・2015年の過去問

問1 民法の条文 1 2 3 4
問2 虚偽表示 1 2 3 4
問3 賃貸借・使用貸借 1 2 3 4
問4 時効 1 2 3 4
問5 占有 1 2 3 4
問6 抵当権 1 2 3 4
問7 抵当権 1 2 3 4
問8 同時履行の抗弁権
問9 判決文 1 2 3 4
問10 相続 1 2 3 4
問11 借家権 1 2 3 4
問12 借家権 1 2 3 4
問13 区分所有法 1 2 3 4
問14 不動産登記法 1 2 3 4
問15 都市計画法 1 2 3 4
問16 都市計画法 1 2 3 4
問17 建築基準法 1 2 3 4
問18 建築基準法 1 2 3 4
問19 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問20 土地区画整理法 1 2 3 4
問21 国土利用計画法 1 2 3 4
問22 農地法 1 2 3 4
問23 贈与税・相続時精算課税制度 1 2 3 4
問24 固定資産税 1 2 3 4
問25 地価公示法 1 2 3 4
問26 免許の要否
問27 免許の基準 1 2 3 4
問28 媒介契約
問29 重要事項説明 1 2 3 4
問30 媒介契約
問31 重要事項説明
問32 重要事項説明 1 2 3 4
問33 報酬計算
問34 8種制限 1 2 3 4
問35 取引士 1 2 3 4
問36 8種制限
問37 業務上の規制 1 2 3 4
問38 37条書面
問39 8種制限 1 2 3 4
問40 8種制限
問41 業務上の規制
問42 営業保証金・保証協会 1 2 3 4
問43 監督処分 1 2 3 4
問44 案内所 1 2 3 4
問45 住宅瑕疵担保履行法 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4