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平成27年 問12-1 借家権

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【問題】
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として定期借家契約を締結する場合と、 期間5年として普通借家契約を締結する場合について、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

 

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【問題】
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として定期借家契約を締結する場合と、 期間5年として普通借家契約を締結する場合について、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

 

【解答】

【解説】

建物の賃借権の対抗要件は「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。つまり、建物賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後、その建物について物権を取得した者に対し、対抗できます。これに反する特約で建物の賃借人や転借人に不利なものは無効です。
本問の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は、賃借人にとって不利なものであるから、無効です。これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同じです。

参考条文(建物賃貸借の対抗力等)借地借家法第31条
1 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
2 民法第566条第1項 及び第3項 の規定は、前項の規定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物である場合に準用する。
3 民法第533条 の規定は、前項の場合に準用する。

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平成27年・2015年の過去問

問1 民法の条文 1 2 3 4
問2 虚偽表示 1 2 3 4
問3 賃貸借・使用貸借 1 2 3 4
問4 時効 1 2 3 4
問5 占有 1 2 3 4
問6 抵当権 1 2 3 4
問7 抵当権 1 2 3 4
問8 同時履行の抗弁権
問9 判決文 1 2 3 4
問10 相続 1 2 3 4
問11 借家権 1 2 3 4
問12 借家権 1 2 3 4
問13 区分所有法 1 2 3 4
問14 不動産登記法 1 2 3 4
問15 都市計画法 1 2 3 4
問16 都市計画法 1 2 3 4
問17 建築基準法 1 2 3 4
問18 建築基準法 1 2 3 4
問19 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問20 土地区画整理法 1 2 3 4
問21 国土利用計画法 1 2 3 4
問22 農地法 1 2 3 4
問23 贈与税・相続時精算課税制度 1 2 3 4
問24 固定資産税 1 2 3 4
問25 地価公示法 1 2 3 4
問26 免許の要否
問27 免許の基準 1 2 3 4
問28 媒介契約
問29 重要事項説明 1 2 3 4
問30 媒介契約
問31 重要事項説明
問32 重要事項説明 1 2 3 4
問33 報酬計算
問34 8種制限 1 2 3 4
問35 取引士 1 2 3 4
問36 8種制限
問37 業務上の規制 1 2 3 4
問38 37条書面
問39 8種制限 1 2 3 4
問40 8種制限
問41 業務上の規制
問42 営業保証金・保証協会 1 2 3 4
問43 監督処分 1 2 3 4
問44 案内所 1 2 3 4
問45 住宅瑕疵担保履行法 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4