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【問題】
賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸者契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨は民法の条文に規定されている。

 

【解答】
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【解説】

下記解説は一般的な解説です。

つまり、細かい知識を知らないと解けない解き方です。

もちろん本問は、判例であることを知っている人は多いでしょう。

でも本試験では、判例かどうかも分からないような問題も出題されます。

その時どうしますか？

それでも、答えを見るけるテクニックがあります！

この点は合格するための重要なノウハウなので、「個別指導プログラム」で解説しています！

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債務不履行による契約解除についての条文は下記があります。
「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる」（民法541条）

また、別のルールに下記があります。
「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。そして、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」（民法612条）

しかし、本問のような「信頼関係が破壊されていなければならない旨」のルールは規定されていません。

ちなみに、「信頼関係が破壊されて契約解除」というのは、貸主に無断転貸（無断で又貸し）した場合の判例を思い浮かべてください！
これとヒッカケています！転貸や賃借権の無断譲渡が背信的行為と認めるに足りない事情がある場合は、612条による解除はできないと判例では言っています。

※　背信的行為＝信頼関係を破壊する行為（裏切り行為）

612条と判例をまとめると、

原則：無断転貸すると解除できる
例外：信頼関係を破壊するとまではいえない場合は、 解除できない

上記例は民法の条文には規定されていない判例です！

参考条文（解除権の行使）民法第540条
１　契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。
２　前項の意思表示は、撤回することができない。

参考条文（履行遅滞等による解除権）民法第541条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

参考条文（賃借権の譲渡及び転貸の制限）民法第612条
１　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

【判例】最高裁判所判決：昭和41年4月21日
建物所有を目的とする土地の賃貸借中に、賃借人が賃貸人の承諾をえないで借地内の建物の増改築をするときは、賃貸人は催告を要しないで賃貸借を解除することができる旨の特約があるにかかわらず、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで増改築をした場合において、増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸人は、前記特約に基づき、解除権を行使することは許されないものというべきである