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【問題】
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関して、Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。

 

【解答】
×

【解説】

瑕疵担保責任を負う期間について、原則、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。

しかし、例外として宅建業法では、瑕疵担保責任を負う期間を「引渡し後２年以上」とすることは許されています。

民法では、「売買の目的物に隠れた瑕疵（買主が善意無過失の瑕疵）があったときは、売主に瑕疵担保責任が生じる」としています。
本問をみると「引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約」となっており、民法の規定よりも責任範囲が狭くなっているので、本特約を定めることはできません。

したがって、誤りです。

「民法における瑕疵担保責任」と「宅建業法の瑕疵担保責任の特約制限」のつながりはしっかり理解する必要があるので「個別指導プログラム」では細かく解説しています！

この部分は得点源なので絶対得点できるようにしましょう！

（瑕疵担保責任についての特約の制限）宅建業法第40条
１　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条 において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

（売主の瑕疵担保責任）民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

（地上権等がある場合等における売主の担保責任）民法第566条
１　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３　前２項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から１年以内にしなければならない。