宅建のすべて 宅地建物取引士資格試験に関する情報を公開!

【問題】
Ａ所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家 法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第 39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」 という｡）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という｡）を締結する場合とにおいて本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。

 

【解答】
×

【解説】

普通建物賃貸借では、「更新がない旨」は無効です。そして、契約前に書面を交付しても無効です。

一方、定期建物賃貸借は「更新しない旨」は有効です。ただし、有効にするには、書面を交付し、説明しなければなりません。
本問は「交付さえしておけば」という記述が誤りです。「説明」もしないと有効にはなりません。

参考条文（建物賃貸借契約の更新等）借地借家法第26条
１　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

参考条文（強行規定）借地借家法第30条
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

参考条文（定期建物賃貸借）借地借家法第38条
１　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第一項の規定を適用しない。
２　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。