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平成20年 問4-2 抵当権

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【問題】
Aは、Bからお金を借入、その担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定後に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

 

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【問題】
Aは、Bからお金を借入、その担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定後に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

 

【解答】
×

【解説】

本問では、「①抵当権設定」→「②賃借人が甲建物の引渡しを受ける」→「③競売にかけられ新たな所有者が現れる」

といった流れです。つまり、抵当権設定後に賃借人は甲建物を引渡してもらっているため、抵当権が賃借権より優先する(抵当権者が勝つ)わけです。そして、抵当権の実行(競売)によって甲建物を取得した「新たな所有者」も賃借人Cに対抗できるわけです。

逆をいうと、賃借人Cは抵当権実行(競売)による競落人Dに対抗できません。ただし、対抗できないからといってすぐ明渡す必要はなく、競落人が所有権を取得してから6ヶ月以内に賃借人Cは明渡せばいいとしています。これを「建物の明渡猶予制度」と言います。したがって、「Cは短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる」が誤りです。そして、本問は旧制度と混乱させる問題です。

本問の「短期賃貸借」は平成16年3月31日に廃止された内容です。そのため、これ以降にお伝えする内容は覚える必要はありません。参考までにしてください。建物の賃貸借の場合、契約期間が3年以内の賃貸借を短期賃貸借というのですが、抵当権が登記された後に賃借権が設定された場合であっても、その賃借権が短期賃借権であるならば、その賃借権は抵当権に対抗できるという制度が平成16年3月31日まではありました。しかしこの制度は廃止されて、本問のポイントである「建物の明け渡し猶予制度」ができたわけです。

(抵当建物使用者の引渡しの猶予)民法第395条
1 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。

  1. 競売手続の開始前から使用又は収益をする者
  2. 強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない

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平成20年・2008年の過去問

問1 制限行為能力者 1 2 3 4
問2 物権変動 1 2 3 4
問3 代理 1 2 3 4
問4 抵当権 1 2 3 4
問5 詐害行為取消権 1 2 3 4
問6 連帯債務と連帯保証 1 2 3 4
問7 委任 1 2 3 4
問8 弁済 1 2 3 4
問9 売主の担保責任 1 2 3 4
問10 借家権 1 2 3 4
問11 不法行為 1 2 3 4
問12 遺言 1 2 3 4
問13 賃貸借 1 2 3 4
問14 借家権 1 2 3 4
問15 区分所有法 1 2 3 4
問16 不動産登記法 1 2 3 4
問17 国土利用計画法 1 2 3 4
問18 都市計画法 1 2 3 4
問19 都市計画法/開発許可 1 2 3 4
問20 建築基準法 1 2 3 4
問21 建築基準法 1 2 3 4
問22 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問23 土地区画整理法 1 2 3 4
問24 農地法 1 2 3 4
問25 その他法令 1 2 3 4
問26 所得税 1 2 3 4
問27 印紙税 1 2 3 4
問28 固定資産税 1 2 3 4
問29 不動産鑑定評価基準 1 2 3 4
問30 免許・取引士 1 2 3 4
問31 免許の基準 1 2 3 4
問32 業務上の規制 1 2 3 4
問33 取引士 1 2 3 4
問34 営業保証金 1 2 3 4
問35 媒介契約
問36 重要事項説明
問37 重要事項説明・35条書面 1 2 3 4
問38 業務上の規制 1 2 3 4
問39 クーリングオフ 1 2 3 4
問40 8種制限 1 2 3 4
問41 手付金等の保全措置 1 2 3 4
問42 業務上の規制 1 2 3 4
問43 報酬 1 2 3 4
問44 保証協会 1 2 3 4
問45 監督処分 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4