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平成15年 問41-4 瑕疵担保責任の特約制限 8種制限

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【問題】
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

 

>解答と解説はこちら

【問題】
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関して、Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

 

【解答】
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【解説】

宅建業者は自ら売主で、宅建業者でない者に対して、宅地・建物の売買契約を締結する場合、民法では、売主の瑕疵担保責任の責任追及期間は「瑕疵を知った時から1年」となっています。

ただし、例外として、宅建業法では「引渡しから2年以上」となる特約も有効としています。

本問では、買主は売主に対して「引き渡しの日から1年間」瑕疵担保責任を追及できるという特約です。

これは「引き渡しの日から2年」よりも短い、つまり、買主にとって不利な特約です。

したがって、本特約は無効となります。ここまでは、正しい記述です。

しかし、その後の『当該期間は「引渡しの日から2年』という記述が誤りです。

無効となった場合、売主が瑕疵担保責任を負う期間は「買主が瑕疵を知った時から1年間」となります。

この瑕疵担保責任の問題は非常に重要な問題です。

そして、上記解説には重要な考え方を省略しています

その重要な考え方については「個別指導プログラム」で解説しています。

(瑕疵担保責任についての特約の制限)宅建業法第40条
1 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条 において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

(売主の瑕疵担保責任)民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

(地上権等がある場合等における売主の担保責任)民法第566条
1 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。2 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3 前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。


平成15年・2003年の過去問

問1 制限行為能力者 1 2 3 4
問2 停止条件 1 2 3 4
問3 物権変動 1 2 3 4
問4 共有 1 2 3 4
問5 抵当権 1 2 3 4
問6 抵当権 1 2 3 4
問7 保証 1 2 3 4
問8 債権譲渡 1 2 3 4
問9 民法その他 1 2 3 4
問10 瑕疵担保責任 1 2 3 4
問11 借家権 1 2 3 4
問12 相続 1 2 3 4
問13 借地権 1 2 3 4
問14 借家権 1 2 3 4
問15 不動産登記法 1 2 法改正のため削除 4
問16 国土利用計画法 1 2 3 4
問17 都市計画法 1 2 3 4
問18 都市計画法/開発許可 1 2 3 4
問19 都市計画法/開発許可 1 2 3 4
問20 建築基準法 1 2 3 4
問21 建築基準法 1 2 3 4
問22 土地区画整理法 1 2 3 4
問23 農地法 1 2 3 4
問24 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問25 その他法令 1 2 3 4
問26 所得税 1 2 3 4
問27 登録免許税 1 2 3 4
問28 固定資産税 1 2 3 4
問29 地価公示 1 2 3 4
問30 免許の要否 1 2 3 4
問31 免許の基準 1 2 3 4
問32 免許 1 2 3 4
問33 取引士 1 2 3 4
問34 営業保証金 1 2 3 4
問35 宅建業法総合 1 2 3 4
問36 35条書面 1 2 3 4
問37 37条書面 1 2 3 4
問38 業務上の規制 1 2 3 4
問39 クーリングオフ 1 2 3 4
問40 業務上の規制 1 2 3 4
問41 解約手付 1 2 3 4
問42 保証協会 1 2 3 4
問43 媒介契約 1 2 3 4
問44 報酬 1 2 3 4
問45 35条書面・媒介契約 1 2 3 4
問46 住宅金融公庫 法改正のため省略
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4