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平成30年(2018)の宅建試験の法改正情報

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建物状況調査:住宅診断(宅地建物取引業法)

(平成30年4月1日施行日)

媒介契約書(34条)

宅地建物の売買・交換の媒介の依頼を受けた宅建業者は、媒介契約書面に、下記事項を新たに記載すること。
「当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」

既存建物とは、中古住宅を指す
つまり、店舗や商業ビル、工場等は含まない。
そして、中古住宅とは、「一度も人が住んだことがことなく」又は「建設工事の完了の日から1年以上経過した住宅」を指す。

建物状況調査とは、インスペクション(住宅診断)と言い、「建物の構造耐力上主要な部分」又は「雨水の浸入を防止する部分」について、「既存住宅状況調査技術者」が実施するものを指す。

・建物状況調査の対象となる「建物の構造耐力上主要な部分等」とは、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、屋根等を指す。

・「既存住宅状況調査技術者」とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士のことです。
講習を修了していない建築士が実施する調査は、宅地建物取引業法の建物状況調査には該当しない。

※上記、建物状況調査(インスペクション)については、「媒介契約書面」「重要事項説明書(35条書面)」「37条書面」それぞれ記載事項となっています。

 

重要事項説明(35条)

取引する物件が既存建物(中古住宅)である場合には、重要事項説明書(35条書面)に下記内容を記載し、説明すること。
① 1年以内に建物状況調査を実施したかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
・1年以上前に行った建物状況調査の場合は、1年以内に建物状況調査を実施していないので、「建物状況調査を実施していない」という記載になります。
② 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(建築確認済証、建物状況調査報告書等)の保存の状況

①については売買・貸借いずれも記載事項
②については、売買のみ記載事項で、貸借は記載を省略できる

 

37条書面

取引後、遅滞なく交付すべき37条書面(契約書面)に下記事項を記載すること。
「当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」

・売買のみ上記事項を記載し、貸借の場合には、記載不要

 

貸借でのITによる重要事項説明

(平成29年10月1日施行日)

貸借の場合のみですが、重要事項説明をする際に、IT(テレビ会議システムやテレビ電話(スカイプ)等)を使って説明してもよいこととなった。
これを行うことで、対面による重要事項説明が不要となる。
つまり、重要事項説明をITで行ってもよいし、これまで通り対面で行ってもよいということ。

具体的なルールは下記のとおりです。

・宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。

・宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。

・宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。

・重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。

・宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。

 

報酬額(仲介手数料)の上限の特例

(平成30年1月1日施行日)
簡単にいうと、400万円以下の物件を売買する際の報酬額の上限は、「現地調査等に要する費用」を含めて18万円となる

法改正前については、
200万円以下の物件の報酬額の上限=取引価格×5%
200万円超400万円以下の物件の報酬額の上限=取引価格×4%+2万円
でした。(消費税は別途取れる)

これが、400万円以下の物件については一律、18万円を上限としました。
ただし、「現地調査等に要する費用」は別途受領することはできず、「現地調査等に要する費用」も含めて18万円ということです

例えば、300万円の物件の売買を行い、売主から媒介の依頼を受けた場合を考えます。
そして、依頼者から特別依頼があり、物件調査費用として2万円を交付する約束もあったとします。(消費税は別途受領できることとする)

法改正前は、300万円×4%+2万円=14万
それに加えて、2万円の物件調査費用(合計して16万円)までしか受領できませんでしたが、

今後は、物件調査費用を含めて18万円まで受領できるということです。

法律上は、下記のように記されています。

「400万円以下の空き家等の売買や交換の媒介・代理において、依頼者(売主)からの合意を前提に、受領できる報酬額の上限が現地調査等の費用を含めて18万円(+消費税)になる」

・空き家等といっても空き家に限らず、400万円以下の物件であればすべて対象となります。

・売主からのみ上記18万円の報酬を受領でき、買主からは従来の報酬額の上限になる。

・媒介契約時にあらかじめ報酬額(物件調査費用を含めて18万円の報酬)について、売主の合意が必要。

 

田園住居地域(都市計画法)

(平成30年4月1日施行日)

用途地域に田園住居地域が追加

これにより、用途地域が下記13個になった。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域第
  3. 一種中高層住居専用地域第
  4. 二種中高層住居
  5. 専用地域第一種
  6. 住居地域第
  7. 二種住居地域
  8. 準住居地域田
  9. 園住居地
  10. 域近隣商業
  11. 地域商業
  12. 地域準工業地
  13. 域工業地域工業専用地域

田園住居地域とは?(田園住居地域の定義)

都市計画法9条8項
田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域

田園住居地域の制限

・田園住居地域には、①建築物の容積率、②建ぺい率、③高さの制限を定め、必要があれば、④外壁後退距離を定める。

①田園住居地域の容積率について
10分の5、10分の6、10分の8、10分の10、10分の15、10分の20の中から定める

②建ぺい率
10分の3、10分の4、10分の5、10分の6の中から定める

③高さ
田園住居地域における建築物の高さの上限は10m又は12mのいずれかを定める

・田園住居地域には、義務教育施設(小学校および中学校)を設ける。

・田園住居地域では、道路斜線制限、北側斜線制限、日影規制の適用があるが、隣地斜線制限については適用されない
※田園住居地域における日影規制については「軒の高さが7mを超える建築物」又は「地階を除く階数が3以上の建築物」が日影規制の対象となる。

 

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