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所得税

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所得税は、個人の所得に対して国が課す税金です。例えば、給与所得や配当所得(法人の株式を所有することでもらえる配当金)、譲渡所得(土地や建物を譲渡することで得られる所得)等があります。

総合課税方式 1年間の所得を給与所得、事業所得などの種別に関係なく、合算して課税する
分離課税方式 土地建物の譲渡所得等、特定の取引を他の所得と合算せずに、別途課税する。不動産の売却などで、一時的に得た所得が多い場合、総合課税では所得全体に大きな税額が課せられるために、分離課税制度がある。

宅建試験で出題される部分で重要なのは「譲渡所得」なので、ここからは譲渡所得について詳しく解説していきます。

土地・建物の譲渡所得とは?

土地を1000万円で購入した。この時の仲介手数料や登記費用等が50万円で、土地取得後に土地の造成工事に300万円かけた。

その後、この土地を3000万円で売却した。売却時の仲介手数料や登記費用等で100万円かかった。
この事例でいうと、
譲渡所得収入金額-(取得費譲渡費用)-特別控除
=3000万円-(1350万円+100万円)-特別控除
=1550万円-特別控除

収入金額 3000万円 土地や建物を買った時の代金(購入代金)著しく安い代金(時価の1/2未満)で法人に譲渡した場合、時価で譲渡したものとみなす
取得費 1350万円 土地建物を取得するためにかかった費用(1000万円と50万円)とその後に支出した設備費や改良費、造成費300万円ただし、取得費がわからない場合は、収入金額の5%を取得費概算取得費控除)として控除(差し引くことが)できる(差し引くこと)
譲渡費用 100万円 土地建物を売却する時にかかった費用。例えば、媒介報酬(仲介手数料手数料)や登記費用、土地の測量費用等。
特別控除 一定額 収入金額-(取得費+譲渡費用)を譲渡益というが、譲渡益がある場合、一定額を差し引くことができる

譲渡所得の種類

長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える土地建物を譲渡したときの所得
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の土地建物を譲渡したときの所得

居住用財産を譲渡した場合の特別控除(3000万円の特別控除)

個人が居住用財産(マイホームおよびその敷地)を譲渡した場合、その居住用財産の譲渡所得から3000万円を控除すること(差し引くこと)ができる。

適用要件(下記を全て満たす時3000万円の控除を受けることができる)
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること
親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

収用交換等の場合の5000万円の特別控除

収用交換とは、国や都道府県等が強制的に土地建物を買い取っていく(買収していく)ことを言います。つまり、土地建物を所有している者からしてみると、国や都道府県に土地建物を売る(譲渡する)形になります。その時に譲渡所得があった場合、その譲渡所得から5000万円を差し引くことができるわけです。つまり、1000万円で購入した土地を地価高騰により6倍の6000万円で買収されたとしても譲渡所得5000万円なので、ここから5000万円を差し引くことができ、結局譲渡所得がゼロ円となり、この土地の譲渡所得に関しては所得税はかかってこないわけです。

譲渡所得の税率

長期譲渡所得の税率 15%
短期譲渡所得の税率 30%

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

個人がその年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産(適用要件は3000万円の特別控除同様)を譲渡した場合、3000万円の特別控除を行った後の譲渡所得に対して、上記15%の通常の税率よりも低い税率(軽減税率)を適用することができます。

長期譲渡所得の税率 15%
長期譲渡所得の軽減税率 譲渡所得が6000万円超の部分 15%
譲渡所得が6000万円以下の部分 10%
適用要件(下記を全て満たす時、軽減税率を受けることができる)
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
売った年の前年及び前々年にこの特例(軽減税率)を受けていないこと
売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

買換え特例

所有期間が10年超の居住用財産を売却して、新しい居住用財産を購入する場合、課税の繰り延べができる特例が買換え特例です。

課税の繰り延べについては、「個別指導プログラム」で分かりやすくお伝えします。

適用要件(下記を全て満たす時、買換え特例を受けることができる)
譲渡資産(売る資産)の要件
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること。
日本国内にあるもので、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
買換え資産(買う資産)の要件
買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
イ:売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ:売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
日本国内にある
その他要件
売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

居住用財産を譲渡・買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

所有期間が5年超の居住用財産を譲渡したり、買い換えたりして、譲渡損失が出た場合、損失が出た年の他の所得から、損失分を引くことができ(損益通算)、それでもなお損失がある場合は、翌年にも損失部分を持ち越し、翌年の所得からも差し引くことができます(繰越控除)。この繰越控除は最長3年間行えます。

適用要件(下記を全て満たす時、損益通算および繰越控除を受けることができる)
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
マイホームの譲渡価額が上記の住宅ローンの残高を下回っていること。
親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

■「損益通算および繰越控除」と「住宅借入金等特別控除制度(住宅ローン控除)」は併用できます。

住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

住宅借入金等特別控除とは、個人が 住宅ローン等を利用して、自己居住用のマイホームの新築、取得又は増改築等をし、一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後各年分の 所得税額から控除するものです。

控除期間 最長10年間
(住宅に居住した年以後10年間)
控除額 借入金(ローン)残高×1%
※一定の上限あり
控除の仕方 税額から上記金額を控除できる
※課税標準(譲渡所得)から控除するのではない
適用要件(下記を全て満たす時、住宅ローン控除を受けることができる)
返済期間10年以上金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構等から借り入れ(住宅ローン)であること
新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
この特別控除を受ける年分の合計所得金額が3000万円以下であること。
新築又は取得をした住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること。