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不動産取得税

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不動産取得税とは

不動産取得税とは、その名の通り「不動産」を「取得」したときにかかる税金のことです。例えば、不動産を「購入」した時とか、「贈与」を受けた時ですね。そして、不動産取得税の納税先は、「その不動産の所在する都道府県」です。納税先=税金を課す者を「課税客体」という言い方をするので、覚えておきましょう。

不動産とは?

不動産とは「土地」や「家屋」を指します。山林も土地です。「家屋」については、住宅だけでなく、店舗工場倉庫ビルも家屋に含みます。

取得とは?

所有権を取得することですが、「有償・無償(タダ)」のどちらも「取得」に該当します。つまり、売買、交換、贈与等が取得にあたります。家屋を新築する行為や増改築により家屋の価格が増加した時も「増加部分」が不動産の取得にあたります。また、登記の有無も関係ありません

海外不動産の取得は対象外です。

不動産取得税が非課税となる場合

相続・包括遺贈(プラスの財産もマイナスの財産も遺贈する)・合併・信託契約による取得
国・地方公共団体の取得

納税義務者

原則 不動産を取得した者(家屋を新築したもの、家屋の譲受人)
特例 宅建業者が新築した場合、最初にその住宅を買った人が納税義務者になります。ただし、(建設業の免許も持っている)宅建業者が新築後、1年が経過しても売れない場合、1年が経過した時に家屋の取得があったものとみなし、分譲業者が納税義務者となります。

課税標準

不動産取得税の課税標準は「不動産の価格」=「固定資産課税台帳価格」です。

そして、「この課税台帳に価格が登録されていない不動産の場合」、「増築・改築・地目変更などの特別な事情により課税台帳価格と食い違いがある場合」、知事が課税標準となる価格を決定します。

課税標準の特例

住宅 一定の要件を満たす

  • 新築住宅を取得した場合、1戸につき1200万円の控除が受けられる
  • 中古住宅を取得した場合、1戸につき1200万円以下の控除が受けられる
宅地 宅地の課税標準が1/2

※住宅とは、住むための家なので、店舗(コンビニ)とかビルは特例には当たりません。

1200万円の特例

上記住宅については、一定要件を満たすと課税標準が1200万円(中古住宅の場合1200万円で定められた金額だけ)安くなります。宅建試験では、要件が良く出題されるの下表で確認しておきましょう!

新築 床面積50㎡以上240㎡以下{戸建以外の貸家住宅(賃貸アパート)は1部屋当たり40㎡以上240㎡以下}
中古 床面積50㎡以上240㎡以下
個人の居住用である(賃貸用・法人取得は対象外
下記いずれかを満たす

  • 新耐震基準に適合している
  • 鉄骨造・コンクリート造の場合、築25年以内である
  • 木造の場合、築25年以内である

税率

本則 100分の4(4%)
特例 住宅 100分の3(3%)
土地

別荘は住宅に含まないので、4%、セカンドハウスは住宅になり3%

住宅用宅地についての税額控除の特例

住宅用宅地について取得した場合に税額控除の特例があります。これは上記1200万円の特例を受けることができる住宅の「敷地」を取得した場合に、さらに税額が低くなる特例です。

どれだけ税額を下げることができるか?

下記①②のいずれか高い方の分だけ税額が低くなります。

①4万5000円

②「住宅の床面積の2倍(200㎡が上限)に相当する土地の価格」×税率

例えば、住宅の床面積が100㎡で、土地が100㎡(1㎡あたり5万円)とすると、
200㎡×5万円=1000万円
これに3%の税率を掛けると、30万円となります。

4万5000円と比べると、高い方は30万円

つまり、土地の不動産取得税は30万円減税することができるわけです。

適用要件

取得から3年以内に建物を建築することなどが要件です。

免税点

免税点とは、一定の課税標準未満だと「税金を課税しない」とする金額です。

土地 10万円
家屋 建築による(新築・増改築) 1戸につき23万円
建築によらない(売買・交換・贈与) 1戸につき12万円

※「①土地取得者が取得日から1年以内に隣接する土地を取得した場合」
「②家屋の取得者が取得日から1年以内にその家屋と一構えの家屋を取得した場合」
1つの土地・家屋を取得したものとみなされる

納付方法

普通徴収 納税通知書を不動産の取得者に交付して、それの応じて取得者が納付する