宅建のすべて 宅地建物取引士資格試験に関する情報を公開!

農地法(3条許可・4条許可・5条許可)

宅建通信講座メルマガ

目的

農地法の目的は「農業生産の増大」と「食料の安定供給の確保」です。そのために、農地を守ったり、農業者を確保したりするための制限を加えています。

3条許可 農業者の確保 農地の売買を制限(非農業者への売却禁止)
4条許可 農地の保護 農地の転用を制限(農地を別の目的への変更禁止)
5条許可 農業者の確保+農地の保護 農地の転用・売買を制限

農地とは?

  • 耕作目的のための土地(客観的な事実状態で判断)
  • 地目は関係ない(地目が雑種地であっても、畑として使っていたら農地に該当)
  • 休耕地や休閑地(一時的に耕作を休止している土地)も農地に該当(いつでも農地となるから)
  • 家庭菜園は農地ではない

採草放牧地とは?

  • 「耕作や養畜事業のための採草」や「家畜の放牧」の目的として使われている土地
  • 地目は関係ない(地目が山林であっても、放牧地として使っていたら採草放牧地に該当)

権利移動とは?

農地法3条および5条の対象となるのは、農地について使用収益権の移転や設定行った場合です。この「使用収益権の移転や設定」を行った場合を「権利移動」といいます。

権利移動に該当するもの
  • 所有権の移転(有償・無償を問わない)
  • 地上権の設定・移転
  • 賃借権・使用貸借権の設定・移転
  • 質権の設定・移転
  • 永小作権の設定・移転
権利移動に該当しないもの
  • 所有権の移転(有償・無償を問わない)
  • 地上権の設定・移転
  • 賃借権・使用貸借権の設定・移転
  • 質権の設定・移転
  • 永小作権の設定・移転

3条許可

許可対象の取引
  • 農地を農地の目的で売却等する場合(農地→農地)
  • 採草放牧地を採草放牧地の目的で売却等する場合(採草放牧地→採草放牧地)
  • 採草放牧地を農地の目的で売却等する場合(採草放牧地→農地)
許可権者 農業委員会

農地法3条の許可が必要な場合とは、基本的に、「農地や採草放牧地」を「農地や採草放牧地」として利用する目的で権利移動する場合です。基本的に「転用」を行わず、「権利移動」だけさせるのが3条許可の対象ですが、例外的に、採草放牧地を農地に転用する場合は、3条許可の対象となるので注意しましょう!

3条許可が不要な場合

  • 国・都道府県が権利を取得する場合
    【注意】市町村が権利を取得する場合はこの例外には該当しない
  • 土地収用法などにより収用される場合
  • 遺産分割・相続・財産分与・包括遺贈により権利を取得する場合
    【注意】権利取得後、遅滞なく、農業委員会に届出が必要
  • 農事調停により権利を取得する場合

3条許可を受けずに権利移動させた場合(違反行為)

  • 契約は無効
  • 3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金

4条許可(28年法改正)

許可対象の取引
  • 農地を農地以外のものに転用する場合(農地→農地以外)
    ※権利移動は行わない
許可権者
  • 知事(指定市町村は市町村長)の許可
    4㏊超の農地を転用する場合は農林水産大臣に協議した上で知事の許可が必要
  • 農地法4条の許可が必要な場合とは、農地を農地以外に転用する場合
  • 採草放牧地の転用は4条許可の対象ではないので注意!

4条許可が不要な場合

  • 国・都道府県等が道路や農業用用排水施設のために転用する場合
  • 市町村が道路、河川、堤防、水路等のために転用する場合
  • 土地収用法などにより収用した農地を転用する目的で転用する場合
  • 市街化区域内にある農地を転用する目的で転用する場合
  • 2a(アール)未満の自己所有の農地「農作物の育成施設」や「養畜施設」にする目的で転用する場合
    ※2a(アール)=200㎡

4条許可を受けずに権利移動させた場合(違反行為)

  • 契約は無効
  • 3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金(法人に対しては1億円以下の罰金)

5条許可(28年法改正)

許可対象の取引
  • 農地を農地以外のものに転用することを目的に権利移動を行う場合(農地→農地以外)
  • 採草放牧地を農地以外に転用することを目的に権利移動を行う場合(採草放牧地→農地以外)
許可権者
  • 知事(指定市町村は市町村長)の許可
    4㏊超の農地を転用する場合は農林水産大臣に協議した上で知事の許可が必要
  • 農地法5条の許可が必要な場合とは、農地や採草放牧地を農地以外に転用する目的で権利移動をする場合
  • 5条許可は「権利移動」+「転用」のイメージです。細かい内容は上記のとおり。

5条許可が不要な場合

  • 国・都道府県等が道路や農業用用排水施設のために転用する場合
  • 市町村が道路、河川、堤防、水路等のために転用する目的で権利移動させる場合
  • 土地収用法などにより収用した農地を転用する目的で権利移動させる場合
  • 市街化区域内にある農地を転用する目的で権利移動させる場合

5条許可を受けずに権利移動させた場合(違反行為)

  • 契約は無効
  • 3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金(法人に対しては1億円以下の罰金)

3条・4条・5条許可のまとめ

3条 4条 5条
許可の対象 ■権利移動農地→農地採草放牧地→採草放牧地採草放牧地→農地 ■転用農地→農地以外 ■権利移動+転用農地→農地以外採草放牧地→農地以外
許可権者 農業委員会
  • 知事(指定市町村は市町村長)の許可
    4㏊超の農地を転用する場合は農林水産大臣に協議した上で知事の許可が必要
許可不要となる場合
  • 国・都道府県等が権利を取得する場合
    【注意】市町村が権利を取得する場合はこの例外には該当しない
  • 土地収用法などにより収用される場合
  • 遺産分割・相続・財産分与・包括遺贈により権利を取得する場合
    【注意】権利取得後、遅滞なく、農業委員会に届出が必要
  • 農事調停により権利を取得する場合
  • 国・都道府県等が道路や農業用用排水施設のために転用する場合
  • 市町村が道路、河川、堤防、水路等のために転用する場合
  • 土地収用法などにより収用した農地を転用する目的で転用する場合
  • 市街化区域内にある農地を転用する目的で転用する場合
  • 2a(アール)未満の自己所有の農地「農作物の育成施設」や「養畜施設」にする目的で転用する場合
  • 国・都道府県等が道路や農業用用排水施設のために転用する場合
  • 市町村が道路、河川、堤防、水路等のために転用する目的で権利移動させる場合
  • 土地収用法などにより収用した農地を転用する目的で権利移動させる場合
  • 市街化区域内にある農地を転用する目的で権利移動させる場合
違反した場合
  • 契約は無効
  • 3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金
  • 契約は無効
  • 3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金(法人に対しては1億円以下の罰金)

農地の賃貸借

存続期間 50年以下
対抗要件 賃借権の登記もしくは農地の引渡し

農地を所有できる法人の要件

農地を取得できる法人 農地所有適格法人
法人形態 株式会社(公開でないもの)、持分会社、農事組合法人
事業要件 売上高の過半が農業(販売・加工などを含む)
構成員・議決権要件 「常時従事者、農地を提供した個人、地方公共団体、農協等」の農業関係者の議決権が、総議決権の1/2超でなければならない。

上記を言い換えると、
農業関係者以外の構成員(例:農作物の運送会社やスーパーなどの取引先)が保有できる議決権は、総議決権の1/2未満でなければならない
役員要件
  • 役員の「過半」が農業(販売・加工等含む)の常時従事者(原則年間150日以上)(改正前と同じ)
  • 役員又は重要な使用人(農場長等)のうち、「1人以上」が農作業に従事(原則年間60日以上)