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建ぺい率

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建ぺい率とは?

  • 建ぺい率とは「建築面積の敷地面積に対する割合」を言います。
  • 建築面積とは、建物を上から見たときの面積で、一般的には1階部分の床面積となります。例えば、木造2階建てで、1階部分の床面積が100㎡、2階部分の床面積が60㎡の場合、この建物の建築面積は100㎡となります。(下図参照)
  • 建ぺい率の計算式で表すと「建築面積÷敷地面積」となります。
  • 例えば、敷地面積が200㎡で、上記木造2階建ての建物を建てる場合、容積率は100÷200=5/10となり、パーセント表示で表すと×100をすればいいので、50%となります。(下図参照)

建ぺい率

指定建ぺい率

都市計画区域内や準都市計画区域計画区域内では下表のとおり、建ぺい率の最高限度が決められています。
※下記指定建ぺい率については、「商業地域の建ぺい率が8/10」だということだけは覚えておきましょう!なぜなら、建ぺい率の適用除外で使うからです。

用途地域 指定建ぺい率(下記いずれかが指定される) 指定方法
低層住居専用地域、田園住居地域、中高層住居専用地域、工業専用地域 3/10・4/10・5/10・6/10 都市計画で定める
住居地域
準住居地域
準工業地域
5/10・6/10・8/10
近隣商業地域 6/10・8/10
工業地域 5/10・6/10
用途地域の指定のない区域 3/10・4/10・5/10・6/10・7/10
商業地域 8/10 建築基準法で8/10と決まっている

敷地が「異なる建ぺい率の地域」にわたる場合

敷地が異なる用途地域(建ぺい率の地域)にわたる場合、それぞれの地域ごとに建築面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。この建築面積の限度の合計数値を敷地全体の面積で割れば、敷地全体に対する建ぺい率となります。

例えば、下図のように、甲地と乙地を敷地とした場合の建ぺい率の上限はいくらかを考えます。

建ぺい率の計算:異なる用途地域にわたる場合

甲地の建築面積の限度=100×5/10=50㎡

乙地の建築面積の限度=150×3/10=45㎡

甲地と乙地と延べ面積の限度の合計が、敷地全体で建築できる建物面積の最高限度となります。

つまり、甲地+乙地を敷地として建築できる建物面積=45+50=95㎡

したがって、95㎡が甲地と乙地を敷とした場合の建築面積の最高限度となります。

これを敷地全体の面積800㎡で割れば、甲地と乙地を敷地とした容積率の上限を計算できます。

甲地と乙地を敷地とした容積率の上限=95/200=47.5/100(47.5%)

建ぺい率が緩和される場合

建ぺい率が緩和される場合は3つあります。

どんな場合に緩和されるか? どれだけ緩和されるか?
①特定行政庁が指定する角地の場合
(街区の角にある敷地で、かつ、特定行政庁が指定した場合)
指定建ぺい率+1/10(10%)
②防火地域内にある耐火建築物の場合
(敷地が防火地域で、かつ、建築する建物が耐火建築物の場合)
指定建ぺい率+1/10(10%)
①かつ②の場合
(敷地が特定行政庁が指定する角地であり、かつ、防火地域内であり、かつ、建築する建物が耐火建築物の場合)
指定建ぺい率+2/10(10%)

建ぺい率が適用されない場合

上記「建ぺい率が緩和される場合」では、一定の緩和措置の内容です。つまり、より敷地面積の大きな建築物を建築できる場合の内容です。

ここでは、そもそも建ぺい率が適用されない場合、つまり、敷地いっぱいに建築物を建築できる場合の内容です。例えば、100㎡の敷地であれば、建築面積100㎡の建築物を建てることができるといういことです。

①建ぺい率が8/10、かつ、防火地域内の耐火建築物の場合
(建ぺい率が8/10と定められていて、その敷地が防火地域に属し、かつ、建築する建物が耐火建築物である場合)

具体的には、商業地域の場合、建ぺい率は8/10を決まっているので、商業地域内でかつ、防火地域にも指定されている区域内で耐火建築物を建築する場合、建ぺい率が適用されず、敷地いっぱいいっぱいに建築物を建築できます。

そのほか、建ぺい率が適用されない場合は下記2つの場合があります。

巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊(アーケードの屋根と柱)
公園、広場、道路、川などの内にある建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの

敷地が防火地域内外にわたる場合

建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなされます。

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