宅建のすべて 宅地建物取引士資格試験に関する情報を公開!

売主の担保責任

宅建通信講座メルマガ

売主の担保責任とは売物に問題があった場合の売主の責任のことを言います。
言い方を変えれば、欠陥のある物を買わされた買主は、売主に文句が言えるということです。

では、「どのような場合」に「どういった文句」が言えるのか?
表にまとめましたので、表を見ながら、一つ一つ解説していきます。

どういった場合に? どういった文句が言える? いつまで文句が言える?
目的物の状況 買主 契約解除 損害賠償 代金減額 期間制限
全部他人物 善意 × なし
悪意 × ×
一部他人物 善意 知ってから1年
悪意 × × 契約してから1年
数量不足 善意 知ってから1年
悪意 × × ×
用益権付着 善意 × 知ってから1年
悪意 × × ×
抵当権付着 善意 × なし
悪意 ×
隠れた瑕疵 善意無過失 × 知った時から1年
悪意・有過失 × × ×

全部他人物売買

売主の売った物が「全部他人の物」であった場合が全部他人物売買です。
こんなことありえるの?と思うかも知れませんが、事実、A所有の土地を、売主BがCに売却することができます。
この場合、BがAから土地を購入して、Cに引き渡すことができない場合、担保責任が生じるということです。

買主が全部他人物であることを知らない(善意)場合、契約解除および損害賠償請求の2つを同時にすることも可能です。

買主が悪意の場合、契約解除のみ可能です。

期間制限についてはありません。引き渡しを受けていないのであれば、いつまでも契約解除等ができます。

善意の売主の解除権

売主善意・買主善意の場合

売主Aが契約の時においてその売却した権利が自己に属しない(現所有者Cである)ことを知らず、また、買主Bも売主所有でないことを知らなかった場合、売主Aがその権利を現所有者Cから取得して買主Bに移転することができないときは、売主Aは、損害を賠償して、契約の解除をすることができます。

売主善意・買主悪意の場合

売主Aが契約の時においてその売却した権利が自己に属しない(現所有者Cである)ことを知らず、一方、買主Bが契約の時に現所有者がCであることを知っていた(悪意)ときは、売主Aは、買主Bに対し、単にその売却した権利を移転することができない旨を通知して、契約の解除をすることができる。(損害賠償する必要はない)

一部他人物売買

売主の売った物が一部が他人の物であった場合が一部他人物売買です。

例えば、売主BがCに売却した土地の一部にA所有の土地が含まれた場合が一部他人物売買です。もし、この「A所有の土地」について、売主Bが現所有者Aから譲り受けることができず、買主Cに引き渡しができない場合、売主Aは担保責任を負います。

この場合、一部だけ引渡しを受けれない場合、その分を減額請求できます。この場合、善意悪意関係なく減額請求ができる点を覚えましょう。

また、買主が一部他人物であることについて知らず(善意)、契約目的を達成できない場合は、契約解除ができ、また、損害があれば損害賠償請求もできます。

期間制限については、善意の場合、一部他人物であることを知ってから1年以内、悪意の場合は、契約時から1年以内に行使しなければ、責任追及できなくなってしまいます。

数量指示売買

売主の売った物について、数量を決めていたにも関わらず、決めた数量より少なかったり、一部が滅失していた場合、数量指示売買です。

この場合、買主が、善意であれば、契約解除(目的を達成できない場合)損害賠償請求代金減額請求も全て可能です。知った時から1年以内に行使する必要があります。

例えば、土地を100㎡、1000万円で購入する契約をして、実際に測量してみたら90㎡しかなかった場合、面積が小さいことを知らない買主は10㎡分少ないので減額請求をしたり、90㎡では、契約目的を達成できないのであれば契約解除したり、また損害があれば損賠請求も可能です。

一方、悪意の場合は何も責任追及できません

用益権等付着売買(地上権、質権等の制限が付いている)

売主の売った物にに、「他人の地上権、永小作権、留置権、不動産質権または登記した賃借権」が存在する場合、用益権付着売買となります。

これらの権利が原因で、買主が目的物の利用を妨げられる場合、善意の買主は、損害賠償請求ができ、また、売買の目的を達成できない場合は、契約を解除することができます。

一方、悪意の場合は何も責任追及できません

存在するとされた地役権が存在しない場合

また、売買の目的である不動産のために「存在するとされた地役権が存しなかった場合」も上記と同様の責任が生じます。
例えば、公道に通じていない袋地の土地について、地役権がついていないとなると、囲繞地通行権はあるものの、出入りに不便が生じます。そのため、担保責任の対象になるわけです。

これらの権利は、買主がその事実を知った時から1年以内に行使しなければなりません(同条3項)。

抵当権付着売買(抵当権が実行された場合)

売主の売った物に抵当権など権利実行により所有権を失う場合、抵当権付着売買となります。
この場合、買主が善意でも悪意でも関係なく契約解除損害賠償請求はできます。
抵当権設定されている場合に期限制限がないのは競売されると、買主の手元には何も残らなくなるからです。

瑕疵担保責任

売った物に隠れた瑕疵(欠陥)がある場合、瑕疵担保責任の対象となります。
善意無過失の買主は、隠れた瑕疵により目的を達成できない場合は契約解除ができ、また、損害賠償を請求もできます。解除や損害賠償請求は、瑕疵を知ってから1年以内に行使する必要があります。

一方、悪意・有過失の場合は、何も責任追及できません

※瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求には消滅時効の適用があり、引き渡しを受けてから10年経過で損害賠償請求ができなくなります。