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地役権

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地役権とは(要役地・承役地)

地役権とは、「自分の土地の利便性」を高めるために、「他人の土地」を利用することができるという権利です。一番分かりやすいのが、「通行地役権」です。
下図をご覧ください。

甲地は、狭い道しか接続していないので、不便ですよね。乙地を通行できると非常に便利になります。
そこで、乙地に地役権を設定するわけです。
Bを「地役権設定者」、Aを「地役権者」と言います。
そして、利用価値が高まる甲地を「要役地」、利用される乙地を「承役地」と言います。
ちなみに、漢字で間違えやすいのは、「要益地」「承益地」です。これは間違いです!

宅建:地役権の承役地と要役地の具体例

地役権の成立要件・取得

地役権は設定契約を締結することで成立します。
そして、相続や時効等で取得することもできます。

地役権の時効取得の要件

地役権は時効取得することも可能です。時効取得する場合の要件は以下の3つです。

  1. 継続的に行使されている(使われている)
  2. 外形上認識することができる(周りから見ても継続的に使っていることが分かる)
  3. 要役地所有者自らが通路を開設しなければならない(通行地役権の場合の判例)

地役権の性質

付従性(附従性)

地役権は、要役地から分離して、地役権のみを譲渡したり、設定することはできません。

つまり、乙地を利用する権利は甲地だけにあるわけです。
そのため、その権利を別の人に譲渡して、全く関係ない第三者が乙地を使うことはできないわけです。

随伴性

例えば、甲土地をAがCに売却したとします。すると、要役地の所有者はAからCに変わります。すると、Cさんはこの通行地役権を使えます。

そして、Cは所有権移転登記をすれば、地役権の移転登記をしていなくても、Bに対抗することができます(地役権を主張することができる)。

不可分性

宅建:地役権の不可分性の事例

要役地が分割、または一部譲渡された場合、地役権は各部分のために存在します。

承役地が分割、または一部譲渡された場合、地役権は各部分の上に存在します。