宅建のすべて 宅地建物取引士資格試験に関する情報を公開!

区分所有法

宅建通信講座メルマガ


区分所有法とは、簡単に言えば、分譲マンションに関する法律です。

専有部分と共用部分

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分を言い、マンションの中で床・壁・天井で囲まれ独立した住居や店舗、事務所を指します。この専有部分(各部屋)を購入すると、専有部分の所有権を取得します。これを区分所有権といいます。
また、専有部分の所有者を区分所有者といいます。

共用部分とは、専有部分以外の建物の部分を言い、階段や廊下、エレベーターなどがこれにあたります。

法定共用部分と規約共用部分

共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つにわけることができます。

法定共用部分

共用部分のうち、区分所有法に定められている建物の部分や設備のことです。

玄関ホール、廊下、階段、エレベーター、屋上、給排水設備、消防設備、電気配線などが法定共用部分に該当します。

規約共用部分

管理組合の管理規約によって共用部分とすることのできる部分を「規約共用部分」といいます。

集会室・管理事務室・地下駐車場・倉庫などの本来は専有部分とすることのできる部分、屋外の倉庫などの附属の建物などが規約共用部分です。

共用部分の共有関係

共用部分は、区分所有者全員の「共有」に属します。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します。

一部共用部分とは、共用部分のうち、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかなものをいいます。たとえば、マンションの下層階の店舗部分のみの用途に供される出入口、階段、エスカレーター、上層階の住宅部分のみの用途に供される玄関、エレベーター、階段等が一部共用部分の例です。

共用部分の持分

各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積(内法計算)の割合にります。

内法計算とは、壁の内側で囲まれた床面積を言います。登記簿上の床面積もこの内法計算の数字です。
例えば、マンション全体の専有面積が5000㎡で、101号室の専有部分の面積が50㎡だった場合、101号室の区分所有者の持分は、50/5000となります。

共用部分の持分の処分

処分とは、売却や抵当権の設定等を指します。

原則として、建物の専有部分と共用部分は分離処分ができません。
例外として、区分所有法に別段の定めがある場合は分離処分できます。詳細解説は「個別指導プログラム」で解説します。

共用部分の変更と管理

  • 共用部分の重大な変更は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決します。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減らすことができます。
    ※区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議を「特別決議」という。
  • 共用部分の軽微な変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないもの)は、区分所有者及び議決権の過半数による集会の決議で行います。
    ※過半数による決議を「普通決議」という。
  • 保存行為は各区分所有者が行える

敷地利用権

敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利です。

そして区分所有者は、原則、「専有部分」と「敷地利用権」とを分離して処分することができません。例外として、規約に別段の定めがあるときは、分離処分が可能です。

法定敷地と規約敷地

法定敷地とは、マンションが建っている土地(マンションの下の土地)を指します。
規約敷地とは、マンションが建っていない駐車場や庭など、建物と一体的に関する土地を指します。

管理者

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者の過半数による集会の決議によって、管理者を選任・解任することができます。

管理者に不正な行為・その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができます。

管理者の権限

  1. 集会の決議を実行し、規約で定めた行為を行い、共用部分、敷地、附属施設の保存行為を行う権限を有します。保存行為とは日常の軽微な修繕、施設の点検等共有財産の現状を維持するために必要な行為をいいます。
  2. 損害保険契約に基づく保険金、共有部分等について生じた損害賠償金、不当利得による返還金の請求・受領につき区分所有者を代理する権限を有します。
  3. 規約又は集会の決議により、区分所有者のために、裁判の原告又は被告になることができます(訴訟提起等
  4. 集会を招集する権利を有します。(法34条1項)
  5. 規約に特別の定めがあるときは、管理者は共用部分を所有することができます。これを「管理所有」と呼びますが、所有権を実質的に管理者に移転するのではなく、管理の便宜上、管理者の所有とするもので、実際に所有権の登記がされるわけではありません。

管理者による事務の報告

管理者は、毎年1回一定の時期に、集会の時にその事務に関する報告をしなければなりません。

管理組合法人

管理組合法人とは区分所有者が2人以上の管理組合が法人化したもので、以下の2つの要件を満たせば、法人となれます。

  1. 区分所有者及び議決権の各3/4以上の決議(特別決議)で 法人名と事務所所在地を定める
  2. 事務所を登記する

そして、管理組合法人には必ず理事監事を置かなければなりません。

規約

規約は、書面又は電磁的記録により、作成しなければなりません。

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合もありますが、全員の規約に定めがない場合、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができます。

規約の設定、変更、廃止

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によって行います。(特別決議)
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その承諾を得なければなりません。

分譲業者の公正証書による規約の設定

最初に建物の専有部分の全部を所有する者(分譲業者)は、公正証書により、下記内容を規約で設定できます。

  1. 規約共用部分に関する定め
  2. 規約敷地に関する定め
  3. 専有部分と敷地利用権の分離処分ができる旨の定め
  4. 敷地利用権の割合に関する定め

規約の保管及び閲覧

  1. 規約は、原則、管理者が保管しなければなりません。
    ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定める者が保管しなければならない。
  2. 規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、原則。規約を閲覧させなければなりません。
    ただし、正当な理由がある場合は規約を閲覧させなくてもよいです。
  3. 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。

規約の効力

規約は、区分所有者の特定承継人(マンション1室の購入者)に対しても、その効力を生じます。

集会

集会の招集

  1. 集会は、管理者が招集します。
  2. 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。
  3. 区分所有者の数1/5以上で、かつ、議決権の1/5以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができます。ただし、この定数は、規約で減らすことができます。
  4. 上記集会の招集請求がされた場合、2週間以内に、「その請求の日から4週間以内に集会を開く内容」の集会の招集の通知が発せられなかったときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができます。
  5. 管理者がないときは、区分所有者の数1/5以上で、かつ、議決権の1/5以上を有する者はは、集会を招集することができる。ただし、この定数は規約で減らすことができます。

招集の通知

  1. 集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に行わなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸ばしたり縮めたりすることができる。
  2. 1つの専有部分について数人が共有している場合(区分所有権が共有の場合)、招集通知は、議決権を行使すべき者(その者がないときは、共有者の一人)にすれば足ります。
  3. 招集通知は、区分所有者が指定した場所に通知しなければなりません。指定がなければ、区分所有者の所有する専有部分が所在する場所(ポスト)に通知すれば足ります。
  4. 建物内に住所を有する区分所有者又は通知を受けるべき場所を指定しない区分所有者に対して招集通知をする場合、規約に特別の定めがあるときは、建物内の見やすい場所に掲示してすることができます。
  5. 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができます。

集会の決議事項の制限と議決権

特別決議事項については、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができます。

普通決議事項については、原則、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができますが、例外として、規約で別段の定めをした場合は、あらかじめ通知しなくても決議できます

各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分の割合(専有部分の床面積の割合)によります。

書面又は電磁的方法による決議

区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができます。

集会の議長と議事録

「規約に別段の定めがある場合」及び「別段の決議をした場合」はその者が議長となり、上記以外の場合は、「管理者」又は「集会を招集した区分所有者の一人」が議長となります。

議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければなりません。そして、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名押印しなければなりません。

集会の決議の効力

集会の決議は、区分所有者の特定承継人(マンション1室の購入者)に対しても、その効力を生ずる。

占有者の意見陳述権

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者(区分所有建物の賃借人)は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができます。(議決権を行使することはできない)

小規模滅失と大規模滅失

小規模滅失

小規模滅失とは、建物の価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合を言います。

小規模滅失の場合、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができます。ただし、共用部分については、復旧する旨の決議(普通決議)があったときは、区分所有者が勝手に復旧することができなくなります。

大規模滅失

大規模滅失とは、建物の価格の1/2超に相当する部分が滅失した場合を言います。

大規模滅失の場合、集会において、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができます。

復旧決議に賛成しなかった者による買取請求

大規模滅失の復旧に関する決議があった場合、その決議の日から2週間を経過したときは、その決議に賛成しなかった区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができます。

建替え決議

集会においては、区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で、建物を取り壊し等の建替え決議をすることができます。

建替え決議に関する集会の招集通知は、集会の会日より少なくとも2月前に発しなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも1か月前までに、区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。

建替え決議で定める事項

  1. 新たに建築する建物(再建建物)の設計の概要
  2. 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
  3. 上記費用の分担に関する事項
  4. 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

決議要件のまとめ

決議に必要な数 決議事項 規約による軽減
各4/5以上 建替え ×
各3/4以上
特別決議
規約の設定・変更 ×
管理組合法人の設立・解散
違反者に対する訴訟
(区分所有者に対して:使用禁止、競売請求)
(占有者に対して:契約解除、引渡請求)
大規模滅失(建物価格の1/2超)の復旧
共用部分の大きな変更
(形状、または効用の著しい変更を伴うもの)

区分所有者の定数に限り、過半数まで軽減できる
過半数
普通決議
管理者の選任・解任
違反者に対する訴訟(違反行為停止のための訴訟)
小規模滅失(建物価格の1/2以下)の復旧
共用部分の小さな変更
(形状、または効用の著しい変更を伴わないもの)