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先取特権

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先取特権とは?

先取特権とは、別の債権より優先して、先に取っていくことができる権利です。

宅建:先取特権の具体例

例えば、BがA社に勤めていたとします。
A社は経営不振で、Cからお金を借りました。
その後、従業員Bの給料も支払うことができなくなり、倒産。
A社が他社に売った物の代金を回収していなかった場合、そのお金は、Cにいくか、それともBにいくか?
この場合、Cが先にお金を貸して、貸金債権を得ていますが、Bの労働債権は先取特権なのでBにお金は行きます。

ここで宅建試験でのポイントは、先取特権は別途先取特権の契約をしなくても当然に成立するということです。

このように、当事者で契約をしなくても成立する担保物権を、法定担保物権と言います。

不動産賃貸の先取特権(動産の先取特権)

建物の賃貸人は賃借人が借りている建物に備え付けた電化製品などの動産について先取特権を持ちます。例えば、賃借人が家賃を滞納している場合、オーナーは賃借人が建物にあるテレビを競売にかけ、その代金から滞納家賃の弁済を受けることができます。

不動産保存の先取特権

不動産の保存というのは、不動産の価値を維持する行為です。この保存のために費用を負担した人がいる場合に、その人がその旨を登記すれば、先取特権が発生し、不動産を競売して保存費用を取り戻せるという権利です。保存行為を行った後、直ちに登記をすることにより効力を有します。

例えば、賃借している建物の屋根から雨漏りをした場合、賃借人が屋根の修繕費用を負担した場合、その旨を登記すれば、不動産保存の先取特権が発生します。

不動産工事の先取特権

不動産の工事というのは、例えば、家を建てることです。請負人が建物を建築する場合、工事を始める前にその費用の予算額を登記することで、先取特権が発生します(効力を有する)。万一、発注者が建築費用を支払わない場合、競売をかけて、優先弁済を得ることになります。

不動産売買の先取特権

売主がまだ代金の完済をうけないうちに、目的不動産を買主に引き渡し、所有権が買主に移転すると、残金が払ってもらえるか不安です。この場合、売買契約(所有権移転登記)と同時に、代金の未払いがある旨を登記しておけば優先弁済を得られます。

不動産の先取特権の優先順位

同じ不動産について先取特権が競合する場合、その優先順位は下記の通りです。

  1. 不動産保存の先取特権
  2. 不動産工事の先取特権
  3. 不動産売買の先取特権