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借地権

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建物の所有を目的とする「地上権」又は「土地の賃借権」を借地権といいます。

a借地権の存続期間

借地権の存続期間は30年以上でなければなりません。(最短でも30年)

存続期間を30年未満と約定した場合、その存続期間は30年とされます。また、契約で存続期間を定めなかった場合も30年となります。
契約で30年以上を定めた場合は、その期間が存続期間となります。

借地権の更新

合意更新

借地上の建物の有無にかかわらず、地主と借地権者の合意によって更新されます。最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上で定めなければなりません。

請求による更新

借地上に建物が存在している場合に限って、借地権者が地主に対して請求することで更新されます。(地主の承諾は不要
最初の更新は20年、2回目以降は10年となり、それ以外の条件は従前の契約と同じです。(期間について、上記より長い期間で定めた場合はその期間となる)

ただし、地主が遅滞なく正当事由をもって意義を述べた場合は更新されません。

使用継続による更新

借地上に建物が存在していて、契約期間満了後も引き続き使用継続をし、地主が遅滞なく正当事由をもって意義を述べない場合、更新されます。
最初の更新は20年、2回目以降は10年となり、それ以外の条件は従前の契約と同じです。(期間について、上記より長い期間で定めた場合はその期間となる)

正当事由とは?

下記内容を考慮して正当事由があるかどうかを判断します。

  1. 土地の使用を必要とする事情
  2. 借地に関する従前の経緯
  3. 土地の利用状況
  4. 立退料

借地権の対抗要件

「借地権の登記」もしくは「借地上建物の登記」で第三者に対して対抗できます。借地上の建物の登記については、表示に関する登記で足ります。ただし、建物の登記名義人と借地権者が同一でなければなりません。

掲示による対抗

登記された借地上の建物(対抗要件を満たす建物)が滅失した場合、その借地権は対抗力を失います。そのような場合、「建物が存在していたこと、再築の予定等」を記載した看板を掲示することで、建物の滅失から2年間は対抗力を持ちます。

更新前に、借地上の建物が滅失した場合の再築

借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失した場合でも、借地権は消滅しません。ただ、再築する際は注意が必要です。

地主が承諾した場合

再築できます。
借地権の存続期間は、「承諾があった日」と「建物を再築した日」の
どちらか早い方から20年間延長

地主が承諾しなかった場合

再築できます。
ただし、当初の契約期間で終了。期間満了後に、借地権設定者から更新拒絶されることもあり得えます。
更新を拒絶されても、建物買取請求権はあります。

地主に承諾を求めたが確答がない場合

再築できます。
地主が借地権者からの通知を受けて、2ヶ月経過後しても確答しないときは、承諾があったものとみなします。

更新後に借地上の建物が滅失した場合の再築

地主が承諾した場合

再築できます。
借地権の存続期間は、「承諾があった日」と「建物を再築した日」の
どちらか早い方から20年間延長

地主が承諾しなかった場合

借地権者が残存期間を超えて存続する建物を再築すると、地主地上権の消滅請求賃貸借契約の解約申入れを行うことができます。
ただし、借地権者を保護するため、やむを得ない事情があるときには、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得ることができます。

地主に承諾を求めたが確答がない場合

最初の契約期間中のような規定はありません。
それゆえ、地主の承諾もしくは、裁判所の許可がなければ、再築はできません。

借地権の譲渡・転貸

地上権の譲渡・転貸

地上権は物権なので、譲渡や転貸に借地権設定者(地主)の承諾は不要です。

土地の賃借権の譲渡・転貸

借地権設定者(地主)の承諾が必要です。
もし、借地権者が借地上の自己所有の家屋を第三者に譲渡しようとするとき、特に地主に不利にならないのに、承諾が得られないは、借地権者が裁判所に申し立てることで、地主の承諾に代わる許可を与えることもできます。

建物買取請求権

借地権の存続期間が満了しても、契約が更新されない場合、借地権者(建物オーナー)は借地権設定者(地主)に対して、建物などを時価で買い取るよう請求できる権利を建物買取請求権といいます。

ただし、借地権者の債務不履行(賃料不払いなど)によって借地契約が解除された場合は建物買取請求はできません。

第三者の建物買取請求権

借地権者が借地上の建物を第三者に売却した場合について、借地権設定者(地主)が賃借権の譲渡を承諾しない時建物を取得した第三者は、借地権設定者に対して、建物買取請求ができます。

上記をまとめたものが以下の表です。

借地権の譲渡・転貸前 借地権の譲渡・転貸後
保護されるもの 借地権者(建物オーナー) 建物を取得した第三者
保護の方法 裁判所の許可 建物買取請求

定期借地権

定期借地権とは、更新のない借地権のことで、3種類あります。

定期借地権の種類 存続期間 その他重要事項
一般定期借地権 50年以上 この特約は書面によってしなければならない(契約書とは別の書面で行うこと)
建物買取請求権はない
事業用借地権 10年以上50年未満 この特約は公正証書によってしなければならない
建物買取請求権はない
建物譲渡特約付借地権 30年以上 建物譲渡特約付き借地権とは、期間満了後に、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することにより、借地権を消滅させるもの