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不動産登記法

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不動産登記とは?

不動産登記とは、不動産(土地及び建物)の「物理的現況」と「権利関係」を公示するために作られた登記簿に登記することをいいます。

簡単に言えば、土地の広さは何㎡で(物理的現況)、誰が所有者なのか?誰が抵当権者なのか?(権利関係)を誰でも見れる(公示する)ようにするために、登記所(法務局)に登録することです。

上記登記簿のことを登記事項証明書といいます。

登記事項証明書

「一筆の土地」、「一個の建物」ごとに、その不動産の物理的状況や権利関係が記録されている登記記録を、登記官が公的に証明した書面を言います。

登記事項証明書のサンプル

登記事項証明書は、誰でも、手数料(原則、登記印紙を購入)を納付すれば、交付を請求できます。

表題部と権利部

不動産登記簿には、「土地登記簿」と「建物登記簿」があり、土地、建物ともに表題部権利部から成り立っています。

  • 表題部
    不動産の物理的情報が記載されています。
    土地・・・所在、地番、地目、地積など
    建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など
    所有者の記載もあるのですが、これを「表題部所有者」という。ただし、権利部の記録(所有権の保存登記)がなされると、表題部所有者は抹消されます。
  • 権利部
    所有権や抵当権などの権利に関する情報が記載されており、甲区(所有権に係る情報)と乙区(所有権以外に係る情報)に分けれています。
    甲区・・・所有権や所有権の差押など
    乙区・・・抵当権や地上権など
    ここに記載されている権利者を「登記名義人」といいます。上図でいうと、「乙川五郎が所有権の登記名義人」です。

順位番号と受付番号

上記謄本を見ていただくと、権利部一番左に順位番号、権利部の真ん中に受付番号があります。
この二つについて重要な部分を解説します。

順位番号というのは、甲区だけもしくは乙区だけに着目して、登記された順番を表しています。
受付番号というのは、甲区も乙区も含めて全体から見て、登記された順番を表しています。

登記の公開

登記記録は、誰でも手数料を納付すれば、登記情報(登記事項証明書)の交付を請求できます。 また、法務局に出頭しなくても、送付請求もできます。 今では、インターネットからオンラインで謄本を請求するも可能です。
また、二個の登記所の管轄区域にまたがっている一個の不動産の登記簿は 指定された登記所においてのみ備え付けてあります。 そのため、どちらの登記所にもあるわけではありません

登記申請義務

表示の登記については1ヶ月以内登記しなければなりません。(義務
どういうことかというと、新築すると、所有者は表題登記(表示に関する登記)をしなければなりません。つまり、「木造2階建て、床面積98㎡の建物を新築しましたよ」っと公開することです。 これは必ず登記しなければなりません。
していないと、登記官職権(自らの権利)で行うこともあります。
このように登記官が職権で登記をすることを嘱託登記と言います。

権利部については、登記申請義務はありません
つまり、中古の家を買ったからと言って所有権移転登記をしなくてもいいということです。
しかし、登記をしないと第三者に対して対抗することができなくなるので、二重譲渡されて、登記をされたら、悪意の第三者であっても所有権を取られるので注意が必要ですね。
また、嘱託登記はできないので、必ず、権利部についての登記は行いましょう。

登記の申請者

原則、登記申請は権利者と義務者が共同して登記をしなければなりません。
つまり、不動産の売買を行った場合、売主と買主が共同で登記申請しなさいということです。
例外として、下記の場合は単独で登記を行うことができます。

  • 相続による登記
  • 判決による登記
  • 仮登記(登記義務者の承諾・仮登記を命ずる処分がある場合)
  • 所有権保存登記
  • 登記名義人の氏名などの変更登記・更正登記

登記原因証明情報

登記の原因となった法律行為(内容)が何なのかを表す物で、例えば、売買によって所有権移転登記を行う場合、「売買契約」が登記の原因です。
この売買契約の内容を書面にした売買契約書が登記原因証明情報です。実際は、この売買契約書を「登記原因証明情報」という書面に転記して、登記申請書と合わせて登記所に提出します。

上図の「権利部(乙区)」をご覧ください!
「権利者その他事項」の欄に「原因 平成20年8月4日金銭消費貸借同日設定」と記載されています。これえが登記の原因です。つまり、抵当権は、金銭消費貸借が原因で設定しました!ということです。

登記識別情報

登記識別情報とは、登記義務者の本人確認ための書類です。

登記する際に、添付する書類なのですが、
例えば、売買契約の場合、
売主A(登記義務者)が、本当に売主なのかを確認するための書類が登記識別情報です。

前売主B → 売主A → 買主C

という売買の流れにおいて
AB間の所有権移転登記で、新しい所有権者Aに登記識別情報が渡されます。

そして、AがCに所有権を移転する場合に、Aは「自分が真なる所有権者です!」と証明するために上記登記識別情報を登記所に提出するわけです。

土地の表題登記

新たに生じた土地」、「表題登記がない土地」の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければなりません。
※「新たに生じた土地」とは、例えば、公有水面(海、池など)を埋め立ててできた土地を指します。
※「表題登記がない土地」とは、表題部所有者の登記も所有権の登記もなく、所有者が不明の状態になっていたもので時効取得した土地等です。

地目又は地積の変更の登記

地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月ヵ月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければなりません。

分筆登記と合筆登記

分筆又は合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができません

分筆登記や合筆登記は所有者の意思によって行うのが相当と考えられているので、上記の者以外は申請できないことになっています。

登記官は、分筆の登記申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となったり地番区域が異なることになった場合は、職権で、その土地の分筆の登記をしなければなりません。

合筆登記ができない場合

下記の場合、合筆登記はできません。

  1. 互いに接続していない土地の合筆
  2. 地目が異なる土地の合筆
  3. 地番区域が異なる土地の合筆
  4. 所有者が異なる土地の合筆
  5. 所有者の持分が異なる土地の合筆
  6. 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地の合筆
  7. 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆

建物の表題登記

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければなりません。

区分建物である建物(マンション等)を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、当該建物についての表題登記を申請することができます。(この場合、表題部所有者は被承継人です)

建物の表題部の変更の登記

建物の種類、構造及び床面積等について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該変更があった日から1か月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければなりません。

土地や建物の滅失の登記

土地や建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければなりません。

更正登記

登記の申請時に、錯誤(記入ミス)や遺漏(記入漏れ)があって、そのまま登記された場合に訂正、補充する登記を、更正登記といいます。
申請書に住所や氏名を書き間違えた場合、登記と事実が違っているので更正登記が必要です。
申請人によるミスの場合は、申請人が更正登記の申請を行い、登記官のミスの場合は、利害関係を有する第三者がいない場合に限り、職権で更正登記が行われます。

所有権の保存の登記

所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。

  1. 表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
  2. 所有権を有することが確定判決によって確認された者
  3. 収用によって所有権を取得した者
  4. 区分建物の場合で、表題部所有者から所有権を取得した者(当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない)

所有権の保存登記・移転登記の抹消

所有権保存登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合に限り所有権の登記名義人単独で申請することができます。

所有権移転登記の抹消は、原則通り、共同申請です。

仮登記

「登記申請に必要な書類がそろわない場合」や、「売買の予約で、買い主がまだ所有権を得てはいないが予約者としての権利を確保する必要がある場合」に、早い順位番号を確保(順位保全)するために行う登記を言います。

仮登記には対抗力はありませんが、後に本登記したときに、仮登記の順位で本登記がされ、対抗力をもつようになります。

仮登記の具体例

①Aが建物を建てて、順位番号1番で保存登記をする。

②AがBに建物を売却する。しかし、登記申請書類がそろっていないので、とりあえず、順位番号2番で所有権移転の仮登記をする。

③AがCに当該建物を売却する(二重譲渡)。そして、順位番号3番で所有権の(本)登記をする。

④Bが不足していた登記申請書類を持って、仮登記を本登記にする。

すると、Bが事前に行った順位番号2番の仮登記が本登記に変わり、3番の本登記は登記官の職権によって抹消する。

ただし、所有権に関する仮登記を本登記にする場合、利害関係を有する第三者がいる場合、その者の承諾が必要です。