重要事項説明・35条書面
目次
宅地や建物を買ったり、借りたりするとき、その宅地や建物について何もしらないまま契約してしまったら、後になって思わぬ損害を被ることがあります。そうならないために重要事項説明というルールがあるわけです。
重要事項の説明方法
| 説明義務者 | 宅建業者（宅建業者が取引士説明させる義務がある） ※取引に関与している宅建業者全員に説明義務がある。 ※買主・借主が宅建業者である場合、重要事項説明は省略できる（平成29年度の法改正） |
|---|---|
| 記名押印 | 重要事項説明書（35条書面）には取引士が記名押印しなければならない |
| 説明時期 | 契約締結するまで ※説明を省略することはできない |
| 説明場所 | 制限なし（どこで説明してもよい） |
| 説明相手 | 物件を取得する者（買主や借主、交換の場合は当事者双方） |
| 説明方法 | 取引士が取引士証を提示して、重要事項説明書（35条書面）を交付し、説明する |
ＩＴによる重要事項の説明
「賃貸借」の重要事項説明について、下記の要件をすべて満たす場合に限って対面でなく、ＩＴ（テレビ会議やテレビ電話、スカイプ等）を使って重要事項説明が行えます。
その際のポイント（やるべき事）は下記の通りです。
- 説明の内容（文字）が映像でしっかり読むことができ、音声がしっかり聞き取ることができ、お互いが話すことができる環境において実施すること。
- 取引士により記名押印された重要事項説明書などを説明の相手方に事前に、お客様（借主）に送付していること。
- お客様が重要事項説明等を確認しながら説明を受けることが状況にあること、また、映像や音声が聞き取れることを、取引士が説明を開始する前に確認すること
- 取引士証を提示し、お客様が「画面上できちんと確認できたこと」を、取引士がお客様に確認すること。
【注意点】
貸借の重要事項説明のみ、スカイプやテレビ電話で行えるのであって、売買の場合は従来どおり、対面での説明が必要です。
重要事項説明書の記載事項
重要事項説明書（35条書面）に記載しなければならない内容は、宅地や建物によっても異なるし、売買や貸借によっても異なります。それをまとめたのが下表です。
売買・貸借双方に関する事項
| 記載事項 | 売買 | 貸借 | ||
|---|---|---|---|---|
| 宅地 | 建物 | 宅地 | 建物 | |
| 登記簿上の権利 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 法令に基づく制限 | ○ | ○ | △ | △ |
| 私道に関する負担 | ○ | ○ | ○ | × |
| 飲用水・電気・ガス等の供給施設、排水施設の整備状況 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 未完成物件の場合、完成時の形状・構造 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の「額」及び「授受の目的」 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 契約解除に関する事項 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 損害賠償額の予定または違約金に関する事項 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 手付金等の保全措置の概要 | ○ | ○ | × | × |
| 支払い金・預かり金を受領する場合の保全措置の内容下記場合は説明不要50万円未満手付金等の保全措置を講じている登記後に受領する | ○ | ○ | ○ | ○ |
| ローンの斡旋の内容およびローン不成立の場合の措置 | ○ | ○ | × | × |
| 瑕疵担保責任の利口に関する保証保険契約の締結などについて | ○ | ○ | × | × |
| 既存建物の場合 ①建物の状況調査を実施しているかどうか、および実施している場合はその結果の概要 ②設計図書、点検記録、その他建物の建築および維持保全の状況に関する一定の書類の保存の状況 平成30年の法改正 |
× | ○ | × | × |
| 割賦販売契約の場合、「現金販売価格」「割賦販売価格」「頭金・賦払金の額・支払い時期・方法」 | ○ | ○ | × | × |
| 造成宅地防災区域内にあるときは、その旨 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 土砂災害警戒区域にあるときは、その旨 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 石綿しようの有無の調査結果が記録されている場合は、その内容 | × | ○ | × | ○ |
| 耐震診断を受けているときは、その内容 | × | ○ | × | ○ |
| 住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨 | × | ○ | × | × |
区分所有建物の売買に関する事項
| 記載事項 | 区分建物の売買 |
|---|---|
| 敷地に関する権利の種類および内容 | ○ |
| 共用部分に関する規約の定めがあれば、その内容 | ○ |
| 専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあれば、その内容 | ○ |
| 専用使用権の規約の定めがあれば、その旨 | ○ |
| 建物の計画的な維持修繕費用・通常の管理費用・その他の負担費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあれば、その旨 | ○ |
| 計画的な維持修繕費用の積立を行う旨の規約があれば、その内容および既に積み立てられている額 | ○ |
| 区分所有者が負担する通常の管理費用の額 | ○ |
| 建物および敷地の管理が委託されているときは、その委託先 | ○ |
| 建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容 | ○ |
貸借に関する事項
| 記載事項 | 貸借 | |
|---|---|---|
| 宅地 | 建物 | |
| 台所・浴室・便所等の整備状況 | × | ○ |
| 契約期間及び契約更新に関する事項 | × | ○ |
| 定期借地権に関する事項 | ○ | × |
| 定期借家権、高齢者の居住の安定確保に関する法律による特例借家権に関する事項 | × | ○ |
| 用途制限・利用制限 | ○ | ○ |
| 敷金等契約終了時における金銭の精算に関する事項 | ○ | ○ |
| 管理の委託を受けたものの氏名・住所 | ○ | ○ |
| 契約終了時における宅地上の建物の取り壊しに関する事項の内容 | ○ | × |