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瑕疵担保責任の特約の制限

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民法における瑕疵担保責任とは?

売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、善意無過失の買主は、売主に対して、瑕疵の事実を知ってから1年以内であれば瑕疵担保責任を追及できます。責任追及とは、損害賠償請求契約解除です。なお、契約解除については、契約の目的を達成できない場合に限り行使できます。

宅建業法における瑕疵担保責任の特約制限とは?

原則

宅建業法では、宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない買主と不動産の売買契約を締結する場合、原則、上記民法の瑕疵担保責任よりも買主にとって不利な特約をしてはいけません。

例外

宅建業者でない買主が権利行使できる期間(責任追及期間)については、「引渡しの日から2年以上」であれば、特約することができます。

上記より買主に不利となる特約をした場合

上記のルールより買主に不利となる特約をした場合、特約は全て無効となり、民法の瑕疵担保責任のルールが適用されます。

具体例

売主が宅建業者、買主が宅建業者でない場合、瑕疵担保責任に関し、「買主が責任追及できる期間は瑕疵を発見してから6ヶ月以内」「買主が責任追及できる期間は引渡してから1年以内」「損害賠償請求はできるが、解除出来ない」「売主に過失がある場合だけ瑕疵担保責任を負う」といったものは、買主にとって不利である特約のため無効になります。この場合、民法のルールが適用されるので、買主が責任追及できる期間は「買主が瑕疵を知ってから1年間」「善意無過失の買主は、売主に瑕疵があろうとなかろうと瑕疵担保責任を追及できる」となるわけです。

一方、「買主が責任追及できる期間は瑕疵を発見してから2年間以内」「買主が責任追及できる期間は引渡してから3年以内」「損害賠償請求や解除だけでなく、瑕疵修補請求もできる」といった、民法上よりも買主に有利である特約は有効となります。