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損害賠償額の予定等の制限

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損害賠償額の予定等の制限の背景・目的

売買契約を締結して、債務不履行(契約違反)があった場合、そこで生じた損害については賠償しなければなりません。そして、契約の時に、「もし、債務不履行により損害が生じた場合、損害額に関係なく○○万円にしておきましょう!」と事前に損害賠償額を決めておくことを「損害賠償の予定」といいます。しかし、事前に損害賠償額を決めておくといってあまりに高額だと、お客様は困ります。そのために、損害賠償額を予定する場合に、一定の制限を設けたルールが「損害賠償額の予定等の制限」です。

ちなみに、損害賠償額を予定しておかない(決めていない)場合は、実際の損害額を賠償しなければなりません。

損害賠償額の予定等の制限とは?

宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない者と不動産の売買契約を締結する場合、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償額と違約金の合計額については代金の10分の2(20%)を超えて定めてはいけません。

これに反して代金の10分の2を超えて定めた場合(特約した場合)、10分の2を超える部分についてのみ無効となります。

損害賠償額の予定等の制限の具体例

宅建業者A(売主)は、宅建業者でないB(買主)との間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結する場合、損害賠償の予定額を400万円、別途違約金として200万円と定めた。→これは、違反です。代金の20%は400万円です。つまり、損害賠償の予定額+違約金は400万円以下で定める必要があります。今回600万円なので、400万円を超える200万円部分のみ無効となります。つまり、損害賠償の予定額+違約金は400万円となります。