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手付金額の制限と解約手付

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手付とは?

手付とは、売買契約締結の際に、買主から売主に交付される金銭を言い、3つ種類があります。

  1. 証約手付
    →契約が成立したことを約束するための手付
  2. 違約手付
    →買主が契約を履行しないとき、売主が没収できる手付
  3. 解約手付
    →相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、①買主からは手付金を放棄して、②売主からは手付金の倍額を返還して、契約解除できる

解約手付

ここからが宅建業法の話に入っていきます。宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない買主と売買契約を締結し、手付金を受領する場合、その手付は、解約手付とみなされます。つまり、手付について、解約手付である旨の特約をしなくても自動的に解約手付となります。

  1. 売主業者は、買主が契約の履行に着手するまでの間であれば、売主業者は手付金の倍額を買主に返還して、契約解除することができる
  2. 買主は、売主が契約の履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄して、契約解除することができる

解約手付に関する特約制限

上記2つのルールに反する特約で、買主に不利なものは無効となります。

無効となる解約手付に関する特約の事例

  • 売主業者は受領した手付金を返還すれば契約解除できる旨の特約」は無効となる
  • 売主業者は、買主が履行に着手しても手付金の倍額を償還(返還)することで契約解除できる

手付金額の制限

宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に宅地または建物の売買契約の締結をする場合、代金の2/10(=2割=20%)を超える額の手付を受領してはいけません

つまり、売主業者から宅建業者でない買主から受領できる手付金は最大でも代金の2/10までということです。
2/10を超える部分は無効となるので、2/10を超える部分は買主に返還しないといけないです。

このルールに反する特約で、買主に不利なものは無効となります。

例えば、宅建業者Aが売主として、A所有の3,000万円の宅地を宅建業者でない買主に対して販売する場合、契約締結時に受領できる手付金額の上限は代金の2/10である600万円までです。もし、700万円を受領した場合、100万円は不当利得として買主に返還しなければなりません。