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手付金等の保全措置

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手付金等とは?

買主が、マンション・宅地・建物等の不動産を購入する場合、物件の引渡しを受ける前に、手付金・内金・中間金等の名目で売主業者(不動産会社)に支払います。手付金・内金・中間金等で、売買代金に充当される金銭を「手付金等」といいます。

手付金等の保全措置の目的

万一、買主が「手付金等」を支払い、その後、物件の引渡し前に売主業者が倒産すると、物件の引渡しが受けられなくなるばかりではなく、支払った「手 付金等」さえも戻らなくなることがあります。そんな時でも、買主に「手付金等」が返還されるために手付金等の保全措置というルールがあります。

手付金等の保全措置のルールとは?

原則

原則、宅建業者自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない。

※引渡し後に受領する金銭については保全措置は不要

例えば、売主:宅建業者A、買主:宅建業者でないBとして、AがBから、契約締結時に「手付金」を、引渡し前に「中間金」を2回受領する場合、原則、「手付金」と2回の「中間金」の全てについて保全措置が必要となるわけです。

例外

以下のいずれかに該当する場合、保全措置を講じなくても手付金等を受領できます。

  1. 買主が所有権移転登記を受けた場合、または保存登記を備えた場合
  2. 未完成物件の場合:売買代金の5%以下かつ 1,000万円以下である場合
    完成物件:売買代金の10%以下かつ1,000万円以下である場合

【注意点】

  • 保全措置が必要かどうかは、既に受領した手付金等も含めて考える
  • 保全措置が必要な場合、「既に受領した額」と「これから受領する額」の全額について保全措置を講じる必要がある。

例えば、売主:宅建業者A、買主:宅建業者でないBとして、3,000万円の未完成物件の売買契約を締結し、AがBから、「手付金」を100万円、引渡し前に「中間金」を200万円を領する場合、代金の5%(=150万円)を超えているので、中間金を受領前に300万円全額について保全措置を講じなければならない。

保全措置の方法

保全措置の方法は、売買物件が「未完成物件」の場合と「完成物件」の場合とでは異なります。

未完成物件 完成物件
  1. 金融機関等との間で保証委託契約を締結する
  2. 保険事業者との間で保証保険契約を締結する
  1. 金融機関等との間で保証委託契約を締結する
  2. 保険事業者との間で保証保険契約を締結する
  3. 国土交通大臣が指定する指定保管機関との間で寄託契約等を締結する
  • 保証委託契約は銀行等の金融機関等と締結しなければならなず、宅建業者の代表者や民間人が保証人となっても保全措置を講じたことにはなりません。
  • 保全措置とは、保証委託契約を称する書面(保証証書)や保険証券を買主に交付して行う
  • 寄託契約とは、手付金等を保管してもらう契約
  • 国土交通大臣が指定する指定保管機関とは、保証協会を指す。