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宅建物取引業法とは?

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出題ポイント

これから学習する「宅地・建物」「取引」「業」すべてに該当する場合、宅地建物取引業法の「免許」が必要になってきます。

つまり、「宅地とは?」「建物とは?」「取引とは?」「業とは?」という問いに対してきちんと答えられるようにすることで、免許が必要なのかどうかを問う問題が解けるようになるわけです。

しっかり、これらの意味(定義)を頭に入れていきましょう!

 

宅地とは?

そもそも、「土地」だからといって、全てが「宅地」となるわけではありません。つまり、「土地」であっても、「宅地」の場合もあれば、「宅地でない」場合もあるわけです。

つまり、土地 ≠ 宅地 ということです。

宅地に該当する場合とは、2つに分けられます。下記2つの場合が「宅地」です。

    1. 建物の敷地に利用される(供される)土地
      ①現に建物が存在する土地
      ②今後、建物を建てる予定の土地上記2つは宅地です。
    2. 用途地域内の土地
原則 建物の敷地であってもそうでなくても、原則、用途地域内の土地は宅地です。
例外 現在、道路・公園・広場・河川・水路等の場合は用途地域内の土地であっても宅地ではない

例:別荘を建築する予定の土地=宅地(1-②)

例:用途地域内の農地=宅地(2-原則)

 

建物とは?

建物の定義については、一般常識的に考える建物で大丈夫です。

「倉庫」や「マンション一室」も「建物」です。

取引とは?

・「自ら当事者」として「売買・交換」を行う場合

・他人の取引の「媒介」もしくは「代理」という形で「売買・交換」「貸借」を行う場合

を取引と言います。

これを表にすると以下のようになります。

売買・交換 貸借
自ら当事者 取引 取引ではない
代理・媒介 取引 取引

自ら当事者の売買とは、売主や買主を指します。つまり、売主や買主は「取引」をすることになるわけです。
一方、
自ら当事者の貸借とは、貸主(転貸主も含む)や借主を指します。つまり、貸主や借主は「取引」をしていないということです。

また、アパートの賃貸借(貸し借り)の仲介(媒介)会社は「取引」をすることになります。

業とは?

「不特定多数」に対して、「反復継続」して行うことを言います。簡単にいえば、何回も行うことが「業」です。1回や2回を行うだけは「業」とは言いません。

そして、「業」にあたるか否かは、「営利性は関係ない」です。つまり、学校法人や宗教法人、社会福祉法人が反復継続して、取引を行う場合も「業」となります。

売主:学校法人 ⇒ 買主:不特定多数 ・・・ 「業」に該当する

 

注意が必要なのは、不特定多数か否かです。これは一つ一つ覚えておきましょう。

不特定多数に該当
業ではない
・宗教法人・学校法人のみを取引相手とする場合
不特定多数に該当しない
業にあたる
・自社の社員のみを取引相手とする場合
・自校の学生のみを取引相手とする場合

例:個人Aが学校法人のみを対象に、学校建築のための土地(宅地)を販売する場合も、「業」とみなされ、Aは宅地建物取引業の免許が必要です。

売主:個人A ⇒ 買主:学校法人のみ ・・・「業」に該当する

例:法人Bが自社の社員のみを対象に、自宅用のマンションを販売する場合、「業」とはみなされないので、Bは宅地建物取引業の免許は不要です。


宅地建物取引業者とは?

上記「宅地や建物」の「取引」を「業」として行い、宅建業の免許を受けた者を「宅地建物取引業者」といいます。

宅地建物取引業の免許が不要な者

下記①~③の者は、宅建業の免許は不要です。

①国、地方公共団体
②都市再生機構、住宅供給公社等
③信託会社、信託業務を兼営する銀行
→国土交通大臣に届出は必要