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媒介契約

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媒介契約とは?

あなたが建物を所有していて売りたいと思ったとしても、自分一人では買主を探すのは難しいです。そんな時には不動産会社に行って「建物を売りたいんですけど・・」と相談すると思います。そして、不動産会社の担当者が「分かりました!買主を探しますね!その代わり、買主が見つかって、売買契約した時には仲介手数料(報酬)をくださいね!」と約束します。そんなときに、あなたと不動産会社との間で締結する契約が「媒介契約」です。媒介契約とは仲介契約と考えてもらって大丈夫です。

媒介契約の種類

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。ここでは簡単に解説して、細かい内容はあとで解説します。

一般媒介契約

他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼できるタイプの媒介契約です。つまり、上記事例でいうと、あなたは、複数の宅建業者(不動産会社)に「建物を売りたいんですけど・・・」と頼むことができるわけです。

専任媒介契約

  • 他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼できないタイプの媒介契約です。つまり、上記事例でいうと、あなたは、1つの宅建業者に「建物を売りたいんですけど・・・」と頼んで、媒介契約を締結すると、他の宅建業者と媒介契約を結ぶことができなくなります。
  • ただし、あなた自身が自ら買主を探して、依頼した宅建業者(媒介業者)を通さずに直接買主と契約することは認められています。

専属専任媒介契約

  • 他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できるタイプの媒介契約です。つまり、上記事例でいうと、あなたは、1つの宅建業者に「建物を売りたいんですけど・・・」と頼んで、媒介契約を締結すると、他の宅建業者と媒介契約を結ぶことができなくなります。ここまでは、専任媒介契約と同じです。
  • そして、あなた自身が自ら買主を探して、依頼した宅建業者(媒介業者)を通さずに直接買主と契約することはできません。つまり、必ず、依頼した媒介業者を通して、建物(不動産)の売買契約をしなければならないわけです。

媒介契約書の交付

媒介契約を口約束するだけではあとでトラブルになりかねません。そのため、「売買・交換」の媒介契約については、宅建業者は書面で契約するように義務付けられています。詳細は以下の通りです。
「媒介契約を結んだら「遅滞なく」、宅建業者は媒介契約書(34条の2の書面)を作成し、宅建業者が記名押印し、依頼者に媒介契約書を交付しなければならない」

作成義務者 宅建業者
記名押印義務者 宅建業者取引士ではないので注意!
交付時期 媒介契約締結後、遅滞なく

媒介契約書の記載事項

媒介契約書に記載しなければならない内容は宅建業法で決まっています。下記内容は必ず記載しなければなりません。

  1. 宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示
    建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
  2. 宅地又は建物を「売買すべき価額」又はその「評価額」
    売買の場合→売買すべき価格
    交換の場合→評価額
    ※宅建業者が価格や評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならない
  3. 宅地又は建物について、依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介・代理を依頼することの許否
    および、これを許す場合の他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項
    →簡単に言えば、一般媒介なのか専任媒介なのかということ。一般媒介の場合、明示型なのか非明示型なのかということ
  4. 媒介契約の「有効期間」及び「解除」に関する事項
  5. 指定流通機構への登録に関する事項
    →指定流通機構に登録するのかしないのか
  6. 報酬」に関する事項
    →仲介手数料はいくらなのか
  7. 既存建物(中古建物)の場合:建物状況調査(構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査)を実施する者のあっせんに関する事項・・・建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん(紹介)するかどうか(平成30年度の法改正で追加
  8. 国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
    →標準媒介契約約款とは、細かい内容まで決められているのですが、それに基づいて媒介契約書を作成したかどうかを伝える。別にこの標準媒介契約約款に従って記載する義務はない。最低限上記1~7までの内容が記載されていれば、宅建業法違反とはならない

一般媒介契約

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つがあります。

明示型

  • 他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼できる
  • 他の宅建業者に重ねて依頼する場合、当初依頼した業者に対して「別の業者に依頼した旨」を伝える義務がある

非明示型

  • 他の宅建業者に重ねて媒介・代理を依頼できる(明示型と同じ)
  • 他の宅建業者に重ねて依頼する場合、当初依頼した業者に対して「別の業者に依頼した旨」を伝えなくてもよい
自己発見取引 媒介業者を通さずに買主と直接売買契約できる
自己発見取引OK
有効期間 特に定めはないので、長くても短くてもよい
更新 有効期間が満了したら自動で更新となる特約も有効
自動更新特約も有効
業務の処理状況の報告 依頼者に対して業務の処理状況を報告しなくてよい
報告義務なし
指定流通機構への登録 登録しなくてもよい
登録義務なし

専任媒介契約

自己発見取引 媒介業者を通さずに買主と直接売買契約できる
自己発見取引OK
有効期間 3ヶ月以内で定めること
更新 有効期間が満了したら自動で更新となる特約は無効(できない)
自動更新特約は無効
業務の処理状況の報告 2週間に1回以上、依頼者に対して業務の処理状況を報告する義務がある
指定流通機構への登録 休業日を除いて7日以内に登録する義務がある

専属専任媒介契約

自己発見取引 媒介業者を通さずに買主と直接売買契約できない。必ず、媒介業者と通して売買契約をしなければならない
自己発見取引は不可
有効期間 3ヶ月以内で定めること
更新 有効期間が満了したら自動で更新となる特約は無効(できない)
自動更新特約は無効
業務の処理状況の報告 1週間に1回以上、依頼者に対して業務の処理状況を報告する義務がある
指定流通機構への登録 休業日を除いて5日以内に登録する義務がある

 指定流機構への登録

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合、指定流通機構(全国の宅建業者が見れる専用サイト:「レインズ」という)に物件情報等を登録しなければなりません。何を登録するかは下表の通りです。

指定流通機構への登録事項

  1. 物件の所在、規模、形質
  2. 売買すべき価額または評価額
  3. 物件に関わる都市計画法等の法令制限で主要なもの
  4. 専属専任媒介契約の場合はその旨

上記登録が終わったら、指定流通機構は発行する「登録を証明する書面」を遅滞なく、依頼者に引き渡さないといけません。

【注意点】
登録を証明する書面は宅建業者が作成するのではない!

依頼者へ申込あった旨の報告

媒介を依頼された物件について売買等の申込みがあった時に、依頼者に「申し込みがありました!」と報告する義務があります。
平成29年度の法改正の内容

売買契約成立後の通知

上記、指定流通機構へ登録すると、全国の宅建業者の担当者が売り出された物件情報を見ることができます。そして、他の宅建業者が、買主にぴったりの物件だと思えば、その情報を入手して、買主に対して情報提供するわけです。その後、飼い主もこの物件なら買いたい!と思い売買契約が締結されたら、下記内容を指定流通機構に通知しなければなりません。

  1. 登録番号(上記指定流通機構に登録した際に発行される番号)
  2. 取引価格
  3. 契約成立年月日